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近期，各類房地產政策密集出臺，并回歸自上而下的“全局模式”。在頻度提高、力度加大的同時，政策廣度也在延伸，體現出促需求也促供給、救項目也救企業的政策思路，將全方位提振房地產行業，提振市場信心。

“全局模式”提振房地產供需兩端

需求端政策以9月末的三道政策為代表——這是本輪“全局模式”的起點。9月29日-30日，人民銀行、銀保監會、財政部、國家稅務總局三道政策連發，分別關于階段性放寬部分城市首套房貸利率下限、下調首套房公積金貸款利率、支持居民換購住房享受個稅退稅優惠，著眼于需求端的限貸松綁和交易減負。從各地主導的因城施策升級到全國層面統一部署，表明穩定房地產市場的力度和決心明顯加大。

而針對房企和項目資金鏈困境，隨后政策將更多的目光投向了供給端，舉“信貸+債券%2B股權”之合力，“三箭齊發”全方位紓困流動性難題——這也是本輪政策思路的一個重要特征?！暗谝恢Ъ币匀嗣胥y行、銀保監會指導下的銀行信貸支持為主導，既有開發性政策性銀行發放的“保交樓”專項借款，也有商業銀行投放的開發貸款、按揭貸款、并購貸款以及供應鏈融資、投資房企債券、出具保函等，還有人民銀行即將向商業銀行提供的“保交樓”免息再貸款。11月23日正式發布的“金融16條”是“第一支箭”集中系統的體現：強調在房地產開發貸款投放中“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”，支持房企發債融資、項目并購融資、存量融資展期，還鼓勵通過信托等資管產品支持房地產融資需求等。

“第二支箭”聚焦債券融資層面，銀行間市場交易商協會已明確延期擴容，并強調支持民營房地產企業。其“三可”特征將改善市場投資者對民營房企的風險偏好，有力促進民營房企信用修復和融資恢復：一是來源可靠，由人民銀行再貸款提供資金支持，相比銀行市場化資金更直接有效。二是規?？捎^，相比5月通過信用保護工具、8月通過中債信用增進全額擔保工具名單短、額度低，本輪規模幾十倍顯著放大，預計將助力民企發債2500億元。這一體量能覆蓋明年一季度的房企償債高峰，起到預防風險事件發酵的作用，且后續還能進一步擴容。三是方式可變，特別提出直接購買債券的方式，將突破擔保增信和創設信用風險緩釋憑證對抵押物要求較高的限制，對房企的支持范圍有望更廣。

“第三支箭”打開了房企股權融資的空間。暌違6年重啟股權融資，對于優質房企獲取再融資和境外上市機會而言，是一個寶貴的窗口。不僅能為房企改善資產負債表、補充流動資金增加新的渠道，也有利于優質房企收并購出險房企或項目。積極發揮REITS和PE的作用，還能夠盤活存量資產，打通房地產行業募投管退的資管循環。

地產政策工具箱里還有哪些工具可用？

盡管當前各類房地產提振政策齊出，但無論在需求端還是供給端，地產政策工具箱仍留有空間。

一是房貸利率還有較大下調空間。當前除部分城市放開首套房貸利率下限外，多數城市首套下限為LPR-20bp，所有二套下限仍按LPR+60bp，即分別為4.1%、4.9%。11月，103個城市首套、二套房貸主流利率分別下行至4.09%、4.91%，已與政策利率接近。然而這個水平距離基準利率時期的框架下限還有較大空間。2014-2015年首套利率下限為貸款基準利率的0.7倍，按2015年最后一次公布的貸款基準利率4.35%，首套房貸利率最低可至4.35%×0.7=3.045%，目前仍有約100bp空間。從這個角度看，后續可以在更多城市優化調整首套房貸利率下限，還可以引導5年期LPR繼續下行；二套房貸利率下調空間則更大，尤其可縮減置換型改善型二套房的LPR加點數。

二是二套房首付和套數認定規則可以優化。調控史上對房貸首付比例和套數認定規則放松幅度較大的兩次分別在2014年9月和2016年2月，此后全國層面雖未再行收緊，但近幾年各地均大幅提高了二套房首付，且普遍重啟了“認房又認貸”規則。后續一方面可以2014-2016年為參照，降低二套房首付比例，尤其是置換型改善型二套房可在一定條件下視同首套房，享受優惠的首付與利率，以增強買方市場活力；另一方面可以嘗試在更大范圍內運用“帶押過戶”模式，以激活賣方市場存量。

三是限購政策放松總體審慎。限購政策對市場的影響最為顯著，在“房住不炒”定位下，對限購調整的考慮順序相對靠后。目前福州、寧波、南京、武漢等城市已涉及限購放松，但大部分重點城市仍保留了限購措施和購房門檻，總體步調審慎，相比歷史仍具空間。各地可根據實際評估是否具備限購調整條件，在必要時漸進、動態、階段性地縮小限購區域、降低購房所需社?；騻€稅繳納年限、增加多孩家庭購房套數等。

四是土拍規則有優化調整空間。2021年起采用的重點城市“兩集中”供地原意在于，通過合理編制的供地計劃和透明公開的信息披露，達到穩定預期、平抑地價的目的。但土地集中上市更考驗房企資金實力，當房企普遍處于資金鏈緊張階段，反而容易加速土地市場走冷，也可能使未來面臨庫存與供給不足的潛在風險。在行業下行周期，可能調整或取消“集中供地”模式，以及下調競拍保證金比例、延長房企土地出讓金繳納期等，以提振土地市場恢復正常溫度。

五是房企融資擔保率也可以適度降低。在信貸投放和債券融資中，商業可持續性考慮下對合格抵押物仍有要求。銀行對符合預售監管資金置換條件的房企出具保函時，也會參照開發貸款授信標準。這可能使得政策直接利好的重點更多指向國有房企和優質龍頭民企。暢通更多民營房企現金流循環，可以適當動態地降低房企融資擔保率要求，搭配采用純信用無擔保方式發行債券等。

銀行將做好房地產供需兩端金融支持

商業銀行將積極落實政策部署，做好房地產金融支持與服務。首先，充分認識穩地產在穩定經濟大盤中的重要作用，主動作為，服務好房地產供需兩端的合理融資需求。其次，優化房地產開發貸款和建筑企業貸款投放，做好“保交樓”配套融資，支持優質房企債券發行、并購重組等方面的融資需求，運用資管產品做好合理需求的對接。再次，積極做好剛性和改善性住房需求貸款支持，根據城市基本面制定差異化住房信貸政策，提升審批放款效率與惠民服務水平。最后，因地制宜做好房地產融資風險防控和動態管理，跟蹤評估城市供需特征和房企項目分布，防范中長期人口凈流出城市和短期住宅庫存壓力較大城市的潛在風險，切實保障房地產項目融資中的資金安全。

（作者系交通銀行(行情601328,診股)金融研究中心資深研究員。本文僅代表個人觀點，不代表任職單位意見）